Ärger mit der Hausverwaltung wegen Reparatur

[komerzhasi]

Servus zusammen,

irgendwie hab ich gerade die Seuche am Hals ...

Im Juni nach einem Starkregens fiel mir auf, dass an unserer Schlafzimmerdecke direkt zur Aussenwand mehrere Wasserflecken (nicht wirklich gross) zu sehen waren.

Ich hab mich auf die Ursachensuche begeben und bin auch schnell fündig geworden.
An einem Dackbalken, der durch die Aussenwand geht und welcher direkt oberhalb der abgehängten Schlafzimmerdecke (Rigips) verläuft, war ein Spalt (max 1cm) zwischen Balken und Mauerwerk.
Durch diesen Spalt (scheinbar über mehrere Jahre durch Windlast auf der Wetterseite etc. entstanden) hat es wohl das Wasser ins Gebäude gedrückt.
Viel kann es nicht gewesen sein aber egal.

Wir haben daraufhin die Hausverwaltung informiert, diesen Balken abzudecken und den Spalt abzudichten.
Das wurde dann auch nach langem Hin und Her von einem Dachdecker ausgeführt.

Nun geht es allerdings um mögliche Folgeschäden und deren Begutachtung.
Deshalb habe ich den Hausverwalter gebeten, einen Termin mit einem Trockenbauer o.ä. auszumachen, der bei uns im Schlafzimmer die Decke fachmännisch öffnet, sich den Balken inkl. Dämmung usw. anschaut, einen möglichen Schaden beseitigt und die Decke wieder schliesst.
Da ich ohnehin das Schlafzimmer tapezieren und streichen wollte bin ich der Hausverwaltung deshalb auch entgegengekommen und habe auf die Kosten für eine Renovierung verzichtet sowie zugesichert, auch die auszutauschende Rigips-Platte zu stellen.

Nun wehrt sich aber die Hausverwaltung und bietet mir an, dass ich die Decke öffnen und schliessen soll und sich der Hausverwalter das Ganze auf "freundschaftlicher Basis" mal anschaut und dann entscheidet, ob ein Fachmann hinzugezogen wird.

Bin ich denn für solche Sachen verantwortlich wenn der auslösende Schaden ein Schaden am Haus war und Folgeschäden an meiner Wohnung auftreten bzw. zukünftige Folgeschäden für meine Wohnung (Schimmel ?) drohen ?

Achso ... es handelt sich um eine Eigentumswohnung.

 

[Marty]

Du bist also Eigentümer der Wohnung. Wenn das ein Schaden am Gemeinschaftseigentum sein könnte, dann würde ich das als Diskussionspunkt auf die nächste Sitzung der Eigentümergemeinschaft setzen lassen. Immerhin sollten alle Eigentümer wollen, dass ihr Eigentum keinen Schaden nimmt.

Die Kosten sind doch im ersten Moment auch egal. Sie werden doch so oder so aus der Instandhaltungsrücklage genommen. Ich verstehe nicht, warum der Verwalter sich da so anstellt.

Marty

 

[komerzhasi]

Genau so sehe ich das auch.

Zumal der "Topf" der Gemeinschaftskasse mit fast 20.000 Euro bestens gefüllt ist und diese Aktion wohl maximal 500-1000 Euro kosten würde.

Was mich halt tierisch nervt ist, dass sich sowas meiner Meinung nach unbedingt ein Fachmann anschauen sollte um das Übel und mögliche Folgeerscheinungen gleich an der Wurzel zu packen und auszuschliessen.

Das Problem ist auch, dass die aktuelle Hausverwaltung zum Jahresende aufhört (krankheitsbedingt) und eine neue Hausverwaltung die Geschäfte übernimmt.
Deshalb will ich unbedingt noch vor Jahresfrist wenigstens eine Begutachtung haben und diese dokumentiert wissen.
Nicht das es irgendwann heisst, dass wäre unser Problem ...
Man kennt ja die diversen "klugen" Hinweise bei Schimmel ... Lüften !

 

[Marty]

Wieviele Eigentümer gibt es denn? Kann man die vielleicht überzeugen?

Gruss
Marty

 

[Webmauer]

Klingt interessant was die Hausverwaltung ihren Mietern so alles zu traut. Ich würde davon abraten die Decke selbst zu öffnen, denn wer haftet wenn dabei etwas passiert, etc.

 

[komerzhasi]

Wieviele Eigentümer gibt es denn? Kann man die vielleicht überzeugen?

Es sind insgesamt 6 Eigentümer in dem Haus.

Die Frage ist ... muss ich die anderen Eigentümer vom Sinn und Unsinn dieser Aktion überzeugen oder sind solche Sachen nicht grundsätzlich ohne Beschluss (Dringlichkeit, Notfall, Gefahr im Verzug ... oder wie auch immer) durch die Hausverwaltung durchführbar ?

 

[Marty]

Die Frage ist ... muss ich die anderen Eigentümer vom Sinn und Unsinn dieser Aktion überzeugen oder sind solche Sachen nicht grundsätzlich ohne Beschluss (Dringlichkeit, Notfall, Gefahr im Verzug ... oder wie auch immer) durch die Hausverwaltung durchführbar ?

Sicher sind sie das, aber die Verwaltung sieht das anscheinend anders. Du solltest da noch mal mit Nachdruck darauf hinweisen, dass es jetzt Zeit ist, Folgeschäden zu verhindern. Und wenn der Verwalter nicht aus den Füssen kommen will, dann würde ich kurzfristig mit den anderen Eigentümern sprechen, damit die zustimmen. Dann kannst Du den Fachmann ja auch selber kommen lassen und die Rechnung dem Hausverwalter zusenden.

PS: Ich bin auf dem Gebiet kein Experte, zwar selber Eigentümer, aber solch einen Fall hatte ich noch nicht.

Marty

 

[Jacky]

Klingt interessant was die Hausverwaltung ihren Mietern so alles zu traut. [...]

Komerzhasi ist nicht Mieter, sondern Eigentümer.

[...] Die Frage ist ... muss ich die anderen Eigentümer vom Sinn und Unsinn dieser Aktion überzeugen oder sind solche Sachen nicht grundsätzlich ohne Beschluss (Dringlichkeit, Notfall, Gefahr im Verzug ... oder wie auch immer) durch die Hausverwaltung durchführbar ?

Bei uns kenne ich das nur andersherum. Die Hobbyheimwerker wollen immer alles selber machen und die Gemeinschaft schreit nach einem Fachmann.

"Notfall" oder "Gefahr im Verzug" liegt hier sicher nicht vor. Dies wäre z. B. der Fall bei einem Rohrbruch oder Dacheinsturz. Aber da Dachbalken und Mauerwerk zwingend Gemeinschaftseigentum sind, müssen anfallende Instandhaltungskosten von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden. Und es sollte auch im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, dass solche Reparaturen möglichst schnell und nur von einem Fachmann ausgeführt werden. Allerdings können solche Maßnahmen grundsätzlich nur mit einem Beschluß durchgeführt werden.

Nun weiß ich nicht, was ihr in eurer Gemeinschaftsordung geregelt habt, aber ich würde das Ganze mit dem Beirat besprechen und mir von diesem die Zustimmung geben lassen. Anschließend kannst du das dann von einem Fachmann richten lassen und übergibst die Rechnung der Verwaltung. Sollte jedoch bei euch der Beirat nicht so weitreichende Befugnisse haben, dann würde ich tatsächlich auf die nächste Versammlung warten und das nur mit einem Beschluß machen.

 

[komerzhasi]

@Jacky & Marty ...

Die Idee mit den anderen Eigentümern zu sprechen greife ich mal auf.
Leider wohnen im Haus (inkl. mir) nur 3 Eigentümer, die anderen Wohnungen sind vermietet.

Im Beirat bin ich seit Mai diesen Jahres als Stellvertreter ...

Allerdings muss ich zu meiner Schande gestehen, dass ich im Moment nicht weiss, wieviele der Eigentümer solch einem "Antrag" zustimmen müssen.
Ich gehe mal davon aus, dass auf jeden Fall 4 der 6 Eigentümer kein Problem damit hätten.

Grundsätzlich ist es mir eigentlich ja egal, ob da wirklich gleich ein Fachmann kommt und sich den Schaden besieht oder erst irgendwann im nächsten Jahr.
Mir geht es nur darum sicher zu stellen, dass eventuell auftretende Folgeschäden im direkten Zusammenhang mit diesem Regenwassereintritt zu tun haben und ich auch später eine mögliche Sanierung nicht selbst tragen muss.

Da das Wasser ja nur spärlich und nicht kontinuierlich reingelaufen ist, ausserdem durch den Spalt sozusagen auch Luft zirkulieren konnte, bin ich der Meinung, dass es aller Voraussicht nach keinen grösseren Schaden gibt.
Aber man will ja lieber auf Nummer sicher gehen.

 

[Wolf]

Das Dach gehört zum gesamten Eigentum. Ich gehe davon aus das du nicht Dachdecker oder eine andere qualifizierte Ausbildung hast um den Schaden selbst entsprechend zu begutachten. In Hinblick auf weitere Schäden die durch nicht qualifizierte Reparaturen entstehen können, rate ich dir einen entsprechenden Fachmann mit der Beseitigung zu beauftragen. Der Hausverwalter kann sich nicht dagegen wehren dir den Schaden zu ersetzen. Nur die Eigentümer können sagen das sie den Schaden nicht bezahlen.

Bei uns im Haus und Nachbarhaus war das Dach undicht. So schlimm das Wasser von den Wänden lief
klar hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten für die Reparatur übernommen.
Treten bei Reparaturversuchen von deiner Seite Schäden oder Folgeschäden auf musst du die übernehmen.

 

[Jacky]

[...] Im Beirat bin ich seit Mai diesen Jahres als Stellvertreter ... [...]

Dann möchte ich dir das Buch Wohnungseigentum von A-Z (ISBN 3423050543) sehr empfehlen.

 

[komerzhasi]

@Wolf: Danke ! Genau so sehe ich das nämlich auch.

@Jacky: Werd ich mir gleich bestellen.

Ansonsten stellt die Hausverwaltung auf stur.
Ich habe gestern nochmal unmissverständlich geschrieben, dass eine Begutachtung eines möglichen Schadens unser Anliegen ist und wir auf sämtliche Renovierungskosten (Tapete, Farbe, auszutauschende Rigipsplatte) selbst übernehmen und es sich um einen Schaden des Gemeinschaftseigentums handelt.

Die Antwort ....
Der Verwalter bezichtigt mich auf einmal der Tatsachenverdrehung ...
Ich hatte ihn im August nochmal darauf gedrängt den Dachdecker beizubringen und auf den Fachmann zur Schadensbegutachtung gedrängt.
Damals seine Aussage ... "von einem Wasserschaden kann ja keine Rede sein" obwohl er sich den Schaden noch nicht mal angesehen hat.
Meine Antwort damals fiel entsprechend deftig aus worauf hin er sofort einen Termin bei uns am nächsten Tag haben wollte.
Zu diesem Termin hatten wir uns auch mündlich soweit verständigt, dass ein Schaden vorliegt und dieser auch von einem Fachmann zu begutachten ist.
Auf einmal will er davon nix mehr wissen.

******

Ich werde heute Abend mal versuchen ein paar der Eigentümer zu erreichen und das Problem anzusprechen.
Ausserdem hab ich mal einen Teil meines Freundeskreis (6 Juristen) kontaktiert ...

 

[Marty]

Ich würde bei der nächsten Versammlung darauf drängen, den Verwalter sofort abzulösen. Wenn jemand, den ich für seine Leistung bezahle, mit mir so umgehen würde, hätte der morgen seine Kündigung auf dem Tisch.

Vielleicht solltest Du ihm mal klarmachen, wer hier Eigentümer und wer Dienstleister ist.

Marty

 

[komerzhasi]

Tja Marty ... ich habe halt das Gefühl, dass es dem Verwalter irgendwie egal ist, da die Verwalter (Mann & Frau - Frau schwerkrank) ihre Arbeit aufgeben und wir ab 01.01.2008 einen anderen Verwalter bzw. Verwalterin bekommen.

Ich habe heute eine ziemlich treffende aber noch höfliche Mail verfasst und ihn auf seine Pflichten hingewiesen.
Gleichzeitig habe ich ihm mitgeteilt, dass ich meine Zeit nicht mehr mit Diskussionen mit den Verwaltern verschwende und mit den Eigentümern selbst rede sowie einen Sachverständigen beauftrage, der zumindest die sichtbaren Tatsachen dokumentiert und festhält.

Ausserdem ist mir noch eingefallen, dass meines Wissens nach der Verwalter bei der Eigentümerversammlung ja durch eine Abstimmung zu 100% entlastet werden muss ...
Und genau da sehe ich spätestens die Chance auf den Tisch zu hauen und meinem Ärger nochmal Luft zu machen.
Leider ist die nächste ordentliche Eigentümerversammlung erst im Mai 2008.

 

[komerzhasi]

Sooo ... wieder Neuigkeiten von der Verwaltung.
Es ist schon eine Sauerei extremen Ausmasses ...

Will der Typ mir was von einer "Kältebrücke" und "unsachgemässer Lüftung" als Ursache für die Wasserflecken erzählen ?!?!?!
Man sollte dazu sagen ... an den Tagen zuvor und nach Schadensfestellung (Ende Mai 2007) waren es täglich um die 26°C !

Ich hab jetzt die Schnauze voll und habe nen Termin mit 3 anderen Eigentümern gemacht, die sich das Ganze direkt vor Ort bei uns ansehen.
Gleichzeitig werde ich meine Anwälte mal mit der Sache konfrontieren.

 

[Marty]

Will der Typ mir was von einer "Kältebrücke" und "unsachgemässer Lüftung" als Ursache für die Wasserflecken erzählen ?!?!?!

Du bist Dir aber sicher, dass Du Eigentümer bist und nicht der Hausverwalter und Du nur der Mieter... Solche Sprüche kannte ich bisher nur von vermietern.

Gruss
Marty

 

[komerzhasi]

Du bist Dir aber sicher, dass Du Eigentümer bist und nicht der Hausverwalter und Du nur der Mieter... Solche Sprüche kannte ich bisher nur von vermietern.

So langsam zweifle ich auch daran ...

Hab gerade mal mit nem Kumpel (Anwalt) telefoniert.
Schäden am Gemeinschaftseigentum und daraus resultierende Schäden am Sondereigentum (also mein Privateigentum Wohnung) sind durch die Eigentümergemeinschaft (sprich Rücklagen) zu decken.
Ist der Schaden durch einen offensichtlichen Mangel am Gebäude aufgetreten, der der Hausverwaltung bekannt war/ist kann sogar die Hausverwaltung schadenersatzpflichtig sein, da diese ihren Pflichten nicht nachgekommen ist.

Sein Tipp (wie auch hier schon geschrieben) - andere Eigentümer kontaktieren, eventuelle eine ausserordentliche Eigentümerversammlung einberufen und die Kostenübernahme klären.

Das Problem ist eben, dass man mit Sicherheit sagen kann, dass der Schaden in unserer Wohnung durch einen Schaden am Gebäude verursacht wurde.
Was man nicht sagen kann, ob der Schaden am Gebäude durch den Wassereintritt durch die Abdichtung des Spalts im Mauerwerk wirklich behoben ist oder es in & hinter der Mauer gammelt.
Das bekommt man erst raus wenn die Decke geöffnet ist.

Mal schauen was die anderen Eigentümer sagen.

 

[Pamtano]

Empfehlenswert rund um das Thema Mieter/Vermieter, ist der aktuelle Focus vom heutigen Tag.

Stehen einige Interessante Dinge über die ganzen BGH-Urteile der lezten Monate drin, etc.

**
ok, sorry ich hatte das Wort Eigentumswohnung überlesen

 

[komerzhasi]

So schnell gehts ...

Bausachverständigen (ein guter Freund von mir aus Wiesbaden) angerufen und die Sache erstmal anschauen lassen.
Mit meinen Anwaltsfreunden telefoniert und das ist das Ergebnis ...

Zum einen ist die Annahme, dass es sich um eine "Kältebrücke" handelt absoluter Schwachsinn.
Da aber diese vermutete "Kältebrücke" oberhalb der Zimmerdecke liegen muss und damit zum Gemeinschaftseigentum zählt ist dieses Argument ein Bumerang geworden.

Weiterhin ist eine "augenscheinliche" Schadensbegutachtung durch einen Nicht-Fachmann bei geöffneter Decke zwecklos da bei "Wasserschäden" bzw. "Feuchtigkeitsschäden" auch eine Messung der Feuchte der Wände und Balken notwendig ist.
Nur so kann ein möglicher zukünftiger Schimmelbefall ausgeschlossen werden.

Der Rat vom Anwalt, dessen Sicht der Dinge (und die des Sachverständigen) keine ausserordentliche Eigentümerversammlung als dringend notwendig erachten, ist folgender:

Die Schadensanalyse und mgl. Schadensbeseitigung (Deckenöffnung und Arbeiten unter dem Dach) in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung aufnehmen und abstimmen lassen.
Gleichzeitig die Schäden und den Schadenshergang im Protokoll der Versammlung dokumentieren.
Stimmen die Eigentümer der Kostenübernahme zu dann ist soweit alles in Ordnung.
Stimmen sie nicht zu kann ich im zukünftigen Schadenfall die Übernahme aller mit einer Reparatur und Renovierung anfallenden Kosten den Eigentümern in Rechnung stellen.

Hab den Hausverwalter damit soeben konfrontiert und auch die Aussagen des Sachverständigen mitgeteilt.

Und siehe da ... genau so wird es auch gemacht.

Natürlich wäre mir eine kurzfristige Behebung und Analyse lieber aber was solls.
Für den Fall, dass die Eigentümer der Kostenübernahme nicht zustimmen werde ich das Schlafzimmer trotzdem renovieren und dabei die komplette Rigipsplatte an der Decke austauschen.
Sollte ich dabei auf nur den kleinsten Anschein eines Schadens unterm Dach stossen stelle ich, auf anraten meines Anwalts, sofort die Arbeiten ein und lasse die komplette Renovierung und Schadensbehebung von einer Firma ausführen.

Ein Glück, dass so viele Freunde von mir Juristen geworden sind.

 

[Marty]

Na, dann wünsch ich erstmal viel Glück, dass der Schaden nicht so gross wird... Ist ja immerhin auch Dein Geld.

Marty